부동산 초보가 반드시 알아야 할 기초 용어

부동산 초보가 반드시 알아야 할 기초 용어

 투자를 위해 부동산을 알아 볼 때 생소한 용어와 개념들 때문에 쉽게 수익구조와 해당 물건들의 현황 등을 이해하지 못한다면 현명한 투자를 할 수 없습니다. 따라서 오늘은 부동산 초보가 반드시 알고 시작해야 하는 기초용어를 설명하도록 하겠습니다.

 

상업용 부동산

 수익 창출을 목적으로 개발, 투자 및 상업용 목적으로 이용하는 하는 건물 혹은 토지

 

상업용 부동산의 유형

• 오피스 : 기업이 사무공간으로 사용하는 자산
• 리테일: 백화점, 식당, 편의점 등 소비재의 유통, 판매를 영위하는 사업자가 집합한 자산
• 물류센터: 소비자에게 판매되는 제품의 재고를 보관 및, 하역, 출고 배송의 기능을 수행하는 거점 및 시설
• 호텔: 숙박 및 음식과 서비스를 판매하는 자산
• 멀티패밀리: 고급 임대형 아파트, 투자가 용이한 주거용 부동산
• 데이터센터: 기업 컴퓨터, 네트워크의 관리 및 임대를 지원하며 IT 하드웨어가 포함된 시설
• 자산들의 입지, 면적, 인지도, 임차인 물리적 특성 등에 따라 Prime, A, B급 및 하위등급으로 구분

 

도심과 권역(CBD, GBD, YBD, 하위 권역)

도심과 권역

• CBD(중심업무지구 Central Business District): 중심 상업 업무 지구로 도시 내의 상품이나 서비스 판매활동, 사무실 업무 수행 등 사적 이익 추구 행위가 지배적인 지역. 서울의 대표적인 CBD권역은 중구, 종로구 일대
• GBD (강남업무지구, Gangnam Business District) 강남역, 삼성역을 중심으로 강남대로 및 테헤란로를 따라 펼쳐진 오피스 권역. 전통적으로 스타트업 및 IT기업 발달, 제조업, 기술 및 서비스, 의료업 등의 기업에 특화, 강남 대로 및 테헤란로 일대의 강남 권역
• YBD (여의도 업무지구)Yeouido Business District) 금융특정개발진흥지구로 지정된 오피스 권역. 금융업종 임차인 수요와 상징성 구비. 동여의도의 금융가, 서여의도 국회의사당역 일대를 포함. 금융가를 중심으로 한 여의도 (YBD)권역
• 하위권역 (Sub-Market): 도심 외곽지역에 위치한 오피스 밀집 지역 ex.) 분당, 판교 권역 등

 

부동산 면적 단위

• ㎡, sqm: 제곱미터, 국제단위계의 면적 단위로 한 변이 1m인 정사각형의 면적
• ft², sqft: 미국에서 시작된 면적 단위로 ㎡ 다음으로 많이 쓰임. 1ft²= 0.092903㎡, 0.028103평
• 坪 (평, Tsubo): 미터법 도입 전후로 국내 부동산 시장에서 면적 단위로 오랜 기간 사용된 면적 단위 2007년 7월부터 산업자원부에 의해 공식 사용이 금지되었습니다. 1평 = 3.3058㎡

 

상업용 부동산 용어

 • 용적률: 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율, 지하층 면적은 제외

용적률

 

 • 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율

건폐율

 

 •  Stock: 오피스 시장에서 임대 및 매매가 가능한 자산의 총 재고 면적

 

 •  임대면적: 공용면적을 포함하여 임대차 계약의 기준이 되는 면적, 계약면적

 

 •  전용면적: 임대면적에서 복도, 엘리베이터, 주차장, 로비 등 공용 면적을 제외한 실사용 면적, 건물마다 산출에 적용되는 면적이 다를 수 있음

 

 •  전용률: 전용면적 / 임대면적

 

 •  전대: 임차인이 임차물을 제3자에게 재임대하는 것

 

 •  증평/감평: 임차 면적을 확장 (증평) 하거나 축소 (감평)함

 

 •  물류센터

   - 풀필먼트 (fulfillment): 고객이 주문한 상품의 배송 뿐 아니라 보관, 선별, 포장까지 제공하는 서비스

   - 3자물류 (3PL : Third Party Logistics): 상품의 생산단계에서부터 보관, 소비, 선별, 포장단계까지 관리 하는 모든 물류 활동을 제3자에게 위탁하는 것

   - 라스트마일 배송(Last Mile Delivery): 상품이 개인 고객에게 전달되기 전 마지막 배송 구간

 

 •  데이터센터

   -  IDC (Internet Data Center): 인터넷 서버를 한 데 모아 관리, 운영할 목적으로 설립된 시설

   -  코로케이션 (Co-Location): 기업에 데이터센터를 임대하고 서버를 연결하여 관리하는 서비

 

상업용 부동산 임대시장 용어

 •   연면적 (GFA, Gross Floor Area): 건축물의 바닥면적의 합

 

 •   총 임대 가능 면적 (GLA, Gross Leasing Area): 연면적 중 임대가 가능한 총 면적

 

 •   순 임대 가능 면적 (NLA, Net Leasing Area): GLA에서 공용 공간을 제외한 임대 가능한 면적

 

 •   세일 앤 리스백 (Sale and Leaseback, 매각 후 재 임차): 기업들이 사옥을 매각 후 일정기간 재 임차

 

 •   마스터리스 (Master Lease, 책임임차계약): 한 건물 또는 일정 면적에 단일 임차인 혹은 전문 관리업체에 서 책임 임차하는 임차 형태. 건물 전체를 임대하여 재 임차를 통해 운영, 관리하는 계약으로 임대인은 공실 발생 및 운영 위험에서 벗어날 수 있음

 

 •   Net Lease

     - Single net lease: 임차인이 임대료 외에 부동산세까지 부담하는 임대차 계약

     - Double net lease: 임차인이 임대료 외에 부동산세, 보험료를 부담하는 임대차 계약

     - Triple net lease (NNN): 임차인이 임대료 외에 부동산세, 보험료, 공공시설 사용료, 보수, 수리비용까지 모두 부담하는 임대차 계약

 

 •   전월세전환율: 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율

 

 •   공실률 (Vacancy Rate) : 전체 재고 면적 중 비어있는 공간. 즉 임대되지 않아 임대 가능한 면적 비율

     - 개별자산 공실률 = 현재 공실 면적 / 전체 임대 가능 면적

     - 권역 공실률 = 권역 빌딩 공실 면적 합 / 권역 빌딩 연면적 합

     - 경기 악화, 기업의 임차 수요 감소, 유동인구 감소 등으로 임대 수요가 감소할수록 공실률은 상승

     - 경기 회복, 기업의 면적 확장, 상권 유동인구 증가 등으로 임대 수요가 증가할수록 공실률은 하락

 

 •   점유율 (Occupancy Rate)

     - 일반적으로 오피스 자산에서 전체 임대 가능 면적 중 임대되어 점유 중인 면적 비율

     - 현재 점유 중인 면적 / 전체 임대 가능 면적

     - 경기 회복, 상권의 유동인구 증가 등으로 임대 수요가 증가할수록 점유율은 상승

     - 경기 악화, 상권의 유동인구 감소 등으로 임대 수요가 감소할수록 점유율은 하락

점유율

 

 •   호텔 객실점유율 (OCC; Occupancy Rate)

     - 호텔 자산에서, 전체 객실 중 고객에게 판매한 객실 수 비율

     - 객실점유율 = 현재 판매된 객실수 / 전체 객실수

객실점유율

 

 •  순흡수면적 (Net Absorption)

     -  순수한 공급면적 및 공실 면적이 고려된 전 분기 대비 증감 면적, 숫자에 따라 임차 수요 증감 판단

     -  당 분기 점유면적(총 면적(stock) * OCC(점유율)) - 전분기 점유면적(총 면적(stock) * OCC(점유율))

     -  이 양의 값(+)일 때는 임차 수요증가를 의미, 음의 값을 가질 때는 임차 수용의 감소를 의미

 

 •  Take up : 공실을 고려하지 않은 임대차 계약이 체결된 면적의 합

     -  순흡수면적과 Take up은 부동산 시장에서 전분기대비 수요의 증감과 분기 수요를 확인 가능한 지표

 

 •  보증금, 임대료

     -  보증금은 건물 임대차 시, 임차인의 채무 불이행으로 인한 채무를 담보하기 위해 임대인에게 교부 하는 금전을 의미.        -  임대료는 부동산 임차 시 사용 대가로 세입자가 지불하는 금전 또는 기타 물건

 

 •  관리비

     -  대상 부동산의 적정 효용을 위한 비용. 점검, 관리를 위한 비용 인건비, 사무용품, 관리 보수 등의 비용 포괄

 

 •  TI (Tenant Improvement, 임차인 혜택)

     -  임대인이 임차인에게 지원해주는 다양한 임대차 혜택, 렌트프리 및 Fit-Out 기간 등을 포괄

 

 •   Rent Free (렌트프리, 무상임대기간)

     -  임대인이 임대차 계약 기간 중 임대료를 면제해주는 일부 기간 (ex. 2개월/1년)

 

 •   Fit Out

     -  계약은 했으나, 입주 전 인테리어 공사를 목적으로 임대료를 면제해주는 기간, 관리비는 부과

TI, Ret Free, Fit-Out_11zon

 

 •   명목임대료 (Face Rent)

     -  Rent Free (무상 임대 기간)를 적용하지 않은 계약서상, 또는 마케팅 중인 시장 임대료

월 명목 임대료

 

 •  실질임대료 (Effective Rent)

     -  Rent Free (렌트프리, 무상 임대 기간, RF)를 적용하여 실제 임차인이 부담하는 임대료

월 실질 임대료

 

 •  임대시장 사이클 : 임대료의 증감 추세를 주기로 표현

     -  Rental Value Growth Slowing : 임대 수익이 상승 추세이나 상승폭 안정화

     -  Rental Value Growth Accelerating : 임대 수익의 상승 추세, 상승폭도 가속화

     -  Rental Value Growth Falling : 임대 수익 하락 및 안정화

     -  Rental Value Growth Bottoming Out : 임대 수익 서서히 상승 및 시장회복

 

 •  호텔

     -  ADR (Average Daily Rate)

       : 고객에게 판매된 객실의 평균 가격, 운영 성과 측정 지표 ADR = 객실 판매 수입 / 판매된 객실 수

 

     -  RevPAR (Revenue Per Available Room)

       : 판매 가능한 객실의 평균 가격 RevPAR = 객실 판매 수입 / 판매 가능한 객실 수

 

     -  운영이익 (GOP, Gross Operating Profit)

       :호텔 운영을 통한 영업이익 중 호텔 자산과 관련된 제세공과금, 감가상각비, 보험료, 임차료 등과 같은 제비용을 제외한 이익

 

 •  부동산 투자 수익률

     -  자산 매각 시 매각 차익(Capital Gain)뿐만 아니라 운영 수익(Income Return)을 포함해 산출

부동산 투자 수익률

 

 •  Cap Rate (Capitalization Rate)
     -  자본환원율, 자산의 가격 대비 순영업소득의 비율, 부동산의 소득을 가치로 전환하는 비율

     -  Cap Rate 상승 : 자산가치 상승분 < 순영업소득 상승분

     -  Cap Rate 하락 : 자산가치 상승분 > 순영업소득 상승분

Cap Rate

 

 •  Cap Value (Capitalization Rate)

     -  자본가치, 임대료 등 수익을 기반으로 적정 Cap Rate을 적용하여 산출한 자산가치 자본의 가치는 시장 가치와 동일하게 취급

     -  Cap Value 상승 : 자본환원율 < 순영업소득 상승분

     -  Cap Value 하락 : 자본환원율 > 순영업소득 상승분

Cap Value

 

상업용 부동산 투자시장 용어

 • STRATA (스트라타로 지칭)

   구분 소유 자산, 단일 소유자에 의해 소유되지 않고 소유권이 분할되어 있는 자산

 

 • En bloc (앙블락으로 지칭)

   단일 소유자가 소유하고 있는 자산 (반)STRATA

 

 • 우선협상대상자

   경쟁 입찰에서 매도자로부터 우선적이며 배타적인 협상을 할 수 있는 지위를 부여받은 매수자, 매도자와 협상을 통해 매각 가격 등 구체적인 매각조건을 결정 및 진행하게 됨

 

• NOC: Net Occupancy Cost

  순 점유비용, 임차인이 실제 사용하는 전용 면적당 임대료

  (보증금 * 보증금 운용 이율 / 12개월 + 월임대료 + 월관리비) / (전용률)

 

 • 실질NOC

   Rent Free (무상 임대 기간)을 고려하여 실제 임차인이 사용하는 전용 면적당 임대료

   (보증금 * 보증금 운용 이율 / 12개월 + 월임대료 (1-렌트프리/12) + 월관리비 ) / (전용률)

 

 • Cash Flow

   상업용 부동산 운영 시 발생하는 일정기간 동안의 현금성 자산의 변동

 

 • IRR: Internal Rate of Return

   내부수익률, 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값 (NPV, 순현재가치)이 지출 비용과 같아지도록 할인되는 이자율

 

• PGI (Potential Gross Income)

  가능총소득, 자산이 100% 임대되었을 경우 창출할 수 있는 최대 소득

   PGI = 단위당 임대료 x 임대 단위 수

 

 • EGI (Effective Gross Income)

   유효총소득, 가능 총 소득에서 운영 시 발생한 손실을 제하고 임대 수익 외의 수익을 더한 소득

   EGI = PGI - 공실 및 대손충당금 + 기타 소득

 

 • NOI (Net Operating Income)

   유효총소득에서 운영경비를 뺀 순 영업소득

   NOI=EGI-운영경비

 

 • ROE (Return of Equity)

   자산 중 자기자본에 대한 수익률

   ROE = (당기순이익 / 자기자본) * 100

 

• 레버리지 (Leverage) 투자

  타인의 자본 (대출)을 지렛대처럼 이용하여 자기자본의 수익률을 높이는 투자

  레버리지 비율 = 자산가치 / 자기자본 = (자기자본 + 타인자본 (Loan)) / 자기자본

 

 • 리파이낸싱 (Refinancing)

   재융자, 기존에 조달한 자금 또는 부채 상환을 위해 자금을 재조달하는 것. 대 출금리를 낮추어 이자 부담을 줄일 수 있음

 

• 부동산 자산 가치 평가법

  - 원가법

    : 분석 시점 자산의 재조달원가에 감가 수정을 적용하여 자산의 현재가치를 산정
      자산가격 = 재조달원가 – 감가누계액

 

  - 수익환원법

    : 대상 자산이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하여 자산의 가치를 산정
      자산가격 = 순수익 / 환원이율 = (총수익-총비용) / 환원이율

 

  -  거래사례비교법

     : 대상 자산과 유사성이 있는 자산의 거래사례와 비교하여 대상 자산의 현황에 맞게 사정 보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 자산 가치를 산정
      자산가격 = 거래사례가격×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적비교

 

 이상으로 부동산 초보가 반드시 알고 시작해야 하는 기초용어를 알아보았습니다.